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1.市中心的老房子老小区最后的结局会是什么?
市中心的老房子老小区最后的结局会是什么?
市中心的老房子老小区,最后的结局究竟会怎样?结合以往经验和国外案例,谈下个人的看法,权作交流探讨,仅供参考。
第一、对老小区老房子的基本认识01、老小区老房子占用土地性质
我们国家施行土地国有和集体所有两种所有制形式。
城市的土地一般属于国有,农村和城市郊区的土地属于集体所有。那么,市中心的老小区老房子很可能就是建在国有土地上的,但城中村集体所有的土地除外。
02、老小区老房子土地使用期限
根据老小区老房子建筑年代不同,房子的属性会有差异,早期的老小区,一般属于福利房。98年开始住房商品化改革之后,市中心建起来的老房子老小区,一般都属于商品房。
一般来说,福利房的土地使用权往往是划拨的,没有使用期限限制,但却是免费使用的;商品房的土地使用权往往是出让的,使用期限是70年;但也有划拨的,在商品房早期会有这种情况。比如,昆明市金星小区。
03、为什么要讨论老小区老房子的土地权利?
很简单,“房随地走”。
房子不能凭空建盖,不能是空中楼阁,必须建在土地之上!建好之后,不能移动,属于典型的不动产。
因此,讨论房子避不开先讨论土地,土地权利属性决定房子的走向。
第二、土地性质决定老小区老房子的最终走向01、城中村自建房
市中心也可能还有城中村,这些土地往往还是集体土地,集体土地上建盖起来的房子虽然老旧,但还是属于农房(农村合作建房也可归入农房中,部分是小产权房)。
由于宅基地没有使用期限限制,老旧农房只要能安全居住,不管户籍有没有迁出,依然可以继续居住、世代继承,房子的最终走向完全由产权人自己定。
当然,遭遇政府征收、拆迁,房子的最终走向就得跟着政策走,个人也就无法左右。
02、市中心福利房
市中心的各种老旧小区的单位福利房,土地往往是划拨的,没有使用期限限制,也不需要支付使用费。一般来说,只要房子还能安全居住,房子就可以继续居住、保有产权、世代继承。
但要注意,由于福利房是划拨土地,没有交费就使用,即便已经将产权分割到职工名下,但这类房子的最终走向,更多还是由政策决定。
比如,房改单位被撤销,单位不存在了,话语权就会弱化,原有权益可能难以维护,相应的福利房在老旧之后,容易被征收、拆迁,那这时老旧小区就很难保得住,不得不面临补偿安置。
03、市中心商品房
98年开始实行住房商品化,第一代商品房开始面世。
但其实,在98年之前,市场上也是有商品房的。有些早期的商品房权利表现形式是土地国有出让,但房子是委托承建,并不是像现在的商品房一样大面积建盖。
由于这类老旧小区老房子是属于纯商品房,土地已经交费,办了出让手续;房子也是钢筋、混泥土的混合物,也是花了钱买的,则这类老旧小区老房子,在经过一定房龄后,会面临改造,也就是这几年进行得如火如荼的老旧小区改造,延长房子的使用寿命,改善小区环境,让老房子老小区更好住。
这些改造完成后,下一步老房子仍面临使用寿命到期的问题,房子的最终走向,大致有以下一些:
①拆迁安置
市中心的老小区老房子,区位优势佳,配套完善,土地价值大,加上建筑密度低,往往会有很多开发商都愿意投资拆迁,在原址上重建商品住宅小区。
对于老房子的业主而言,可以选择货币补偿,拿现金走人;也可以选择回迁安置,继续在这个区域居住。
②集资重建
市中心的老小区,区位优势佳,生活便利,容积率低,住户少,在70年届满时,房子已成危房,但又没有开发商愿意投资拆迁,业主可以再续70年的土地使用费,然后共同集资,委托专业的施工单位建盖住房,盖起来的新房,一部分归原有业主分配,多余部分可以出售,回笼资金。
③ 收归国有
老小区的土地年限是70年,这个期限届满时,房子已经属于危房不能住了,又没有开发商愿意投资拆迁,业主也不能达成集资重建协议,房子不得不随同土地一起收归国有!
政府收归国有之后,跟原来的业主就没有关系了,老旧危房可以连通土地使用权一起,再次挂牌出让,由摘牌单位自行拆除,然后按照规划建设。
④再次续期
老旧小区老房子在70年土地使用期限届满时,仍然可以安全居住,那么,业主可以交钱后再续70年土地使用权,继续住在房子里。当然,买卖、抵押、继承、置换、赠与等产权转移也是可以的。
老旧小区老房子使用超过70年寿命是完全可能的!虽然国家标准是不低于50年,因为国外这样的例子比较多。
比如,新加坡组屋的产权年限就是99年,房子经过5年一小修,10年一大修之后,确实能住到99年,99年到期后,房子和土地一起收归国有,由国家再次统一分配,与原来的产权人就没有关系了。
像德国、美国、加拿大这些老牌资本主义国家,建盖商品房的 历史 都是上百年,他们很多房子的寿命已经超过100年!
有个朋友在加拿大买的房子,买时的房龄已经287年了,传了好几代人,但依然可以正常居住,只是需要不断翻新、维修、维护,土地不是使用权,而是所有权,私人所有权,可以世代传承!为房子的永续存在奠定了产权基础。
但土地私有制不利因素就是需要每年缴税,这个税负还是比较重的,大致是两点几。也就是价值100万的房子,每年需要缴纳2万多的房产税,绝大部分税收归地方支配,用于改善当地民生,发展当地教育,雇佣警察维持当地治安,极少部分上交联邦财政,这可能是发达国家住房自有率偏低的一个重大原因!
现在很多人盲目地呼吁出台房产税,但不要忘了别人的前提,就是土地是私有的!也就是说,自己所有的房子和土地是可以缴税的,因为谁来拆房子,产权人愿意就拆,不愿意的话,就“神圣不可侵犯!”即便国王来了,也可以说“不”!
国外有个关于房子拆迁和私有财产保护的经典案例,就是“风能进、雨能进,但国王不能进!”
说的是普鲁士国王(德意志帝国前身)威廉一世,发现在自己的行宫前有个磨坊,比较低矮丑陋,影响了行宫形象!于是,他派人以国家的名义去征用,谁知道不管开什么条件,磨坊主都不答应。国王一怒之下,强拆了磨坊,但磨坊主却委托了律师,将国王告上法庭,最后法院判决国王恢复原状!理由是私有财产神圣不可侵犯。
但现在,我的房子是我的,却只是盖在别人的土地上,我只是租地,我租的地,70年租期到了,还要续交土地租金,然后房子才能保住;如果不交,即便房子能住,也要被收掉;而且就算续期了土地,每年持有房子还要交钱,该怎么说呢?不好说,所以,房产税难产!
第三、市中心的老旧小区该怎么办?01、接受改造
这几年出台了政策,中央财政也划拨了大量资金,开启了大规模的老旧小区改造。我认为,如果不需要自己出钱,只是让度部分小区权利,就可以换回小区改造,是可以的。
毕竟,老旧小区改造完成后,各种居住配套会更好些,有利于提升居住体验,也有利于提升房屋价值,延长使用寿命。
02、加速置换
现在房价很高,有些同志可能买不起新建商品住宅,会退而求其次地买老旧小区,这是部分老业主置换老房子的好机会,离场,落袋为安,可能是不错的选择。
03、等待拆迁
最值钱的不是房子,而是土地!
市中心的老旧小区,值钱的不是房子,而是土地,市中心的土地,寸土寸金,稀缺性不言而喻,正是由于这种稀缺性,导致很多开发商都愿意投资老旧小区拆迁。
因此,市中心的老旧小区老房子,基于所在区位优势带来的土地稀缺性,未来还是有多种选择,依然具有主动权,担心的就加速置换,淡定的就出租等待拆迁,应该都不会差。
谢谢邀请 老房子老小区最后的结局是什么?每个城市的老房子最后的结局不外乎两个,要么存在,要么消失。 留下来的老房子都以不同的方式存在着,如北京的四合院,上海的老洋房,它们因承载着 历史 文化与建筑艺术价值而备受保护,并且将一直作为 历史 文化的标签被保护着留存下去。而 中国大部分城市的老城区 又将是怎样存在呢? 基本上都会迎来逐步的升级改造,也就是我们常听说的“旧改”,这是老房子、老小区最后的结局。
为什么会采取“旧改”的形式呢?
首先,老城区的老房子、老小区都存在 历史 遗留问题——老破旧。 面临房龄老、户型旧、停车不便、绿化不足等问题,必须改。
其次,市中心老城区的房子虽然旧,但是周边配套资源优势却不可忽视。 因为一个城市的中心基于多年发展的积累,基本上配套是非常齐全、成熟的。一般来说,市中心的老房子、老小区与学校、医院、商场等配套设施距离都不远。有些“老破旧”还因为有学区资源的“傍身”而价值备涨,甚至比新区的房子还要贵!因为老中心配套资源成熟等因素,所以,只能采取“改”而不是“拆”的形式。
随着中国城市化进程的推进,现在的政府正在进行大规模的旧改,这种形式比起传统的拆迁形式更温和适当,也能更好地保护建筑原貌,留存建筑价值。
很久以前就听说很多发达国家的老城区都是穷人住的,富人都住在郊区,那时就想着有朝一日也能到郊区住大房子。几十年过去,我已经实现了在郊区住大房子的梦想,回首看城里,城里的老房子大部分还在,可是房价飞涨,各个都成了纸面的百万富翁,千万富翁,各种羡慕嫉妒恨。
究其原因,第一主因是拆迁,次因是学区,其三是方便。
国外老城区是不能随便拆的,咱的北京城王府、大宅似乎也该留下,可是大部分四合院实在太破了,几十年的的私搭乱建,见缝插针,四合院早已变成“富”民窟,已经没有了保护的价值,拆旧盖新是最终的结局。
再说学区,一所学校的好坏很大程度上取决于生源的质量,当年轻的父母都已经在郊区的大房子里生儿育女时,优质的生源也外移了,几个传统的名校都是80~90年代打下的基础,名校办分校外移也已经在悄悄进行中,当然现在把郊区的大房子出租,自己带着孩子高价在学区租小旧房子住,他们是支撑老城区房价的主力。未来呢?政策一变名校搬迁,恐怕学区房就是一地鸡毛。
方便就不提了,网购时代,哪里都一样方便,停车是每天的事,上剧场几年也轮不上一回。
经济不好,公司也在外迁省房租,疫情之后,网上远程办公估计也和网购一样普及了,那时城里还有什么?还有开发商面对红着眼的钉子户大把地砸钞票吗?恐怕不会了。
八.九十年代的建的老旧小区,三四十年 历史 ,己经老龙锺态。外墙斑驳,管道陈旧。由于楼层不是太高,又是钢筋混凝土结构,如果没有外力的冲击(比如地震),再使用几十年不成问题。
有钱的城市,上海市对所有的老破旧小区实行全方位改造。屋面斜改坡,重新敷设PVC管道,外墙加厚水泥涂层,内墙出白,除了整体结构,整修无一遗留。外观上除旧换新,也为市容市貌增色不少。
我所在的三线城市,财政实力不够,市中心的老旧小区改造就缺少大刀阔斧的动力,仅在规范.卫生.沿街墙壁涂色做了些化,更新锈蚀的燃气.自来水管道和室外的电力布线。楼房只要不存在安全质量问题,正常使用完全可以。
八.十九十年代建的房子,布局不太合理,市民还是希望拆迁改造。一是能圈为商业中心,拆迁户就能享受到政策优惠,能圆一个新居的梦。二是棚改,国家下拨资金扶持,推倒老旧小区,重建新的居民小区。三是政府征收,建设公益项目。
毕竟老旧小区体量非常大,不可能所有一步到位,如果没有以上三点机遇,只能将就居住。
现在居住老旧小区的居民,很多是经济上不太富裕,或年龄较大的退休人员,拆迁是让人头疼的问题,几个钉子户就能让老旧小区重建推迟几年,甚至十年八年。不是财大气粗的开发商是玩不起的。
所以,有些规模不大的县市,宁可舍弃黄金地段的老旧小区,另择新址,政府机关.重心商业区.学校规化在新区。这样,扩大了城市面积,又减少了 社会 矛盾。
对于市中心的老小区,从二级旧里到上世纪中期的老公房小区,一般有 "拆, 改, 留"。过去几年以“拆”和动迁为主,这两年以“留”和“改”为主。
“拆”
“拆”最常见也被大家最容易理解的就是拆除老房子,腾地给新的开发用。一般被拆除的地块有比较好的开发商投资开发意向,或者是市政项目动迁 (造地铁公路公共场馆等等)。
不过这两年一证一套了以后,拆迁暴富的时代就结束了。
“改”/ “留”
随着动迁成本不断增高以及房地产开发拿地速度减缓,以及各种风貌保护的实施,市中心老小区老房子开始由动迁变为保留以及改造。
对于比较有特色,地段比较好的老小区,可以让原居民迁走以后成片大改造,作为酒店,办公或者高档住宅等等用途,引入 社会 资金,面积和功能也和原来大有不同。
不过,个人觉得对于住在市中心老房子老小区的居民,如果想要改善生活,与其等待拆迁或者改造,其实不如自己主动想办法解决居住问题,毕竟有时候一等就是几年几十年。。。是否值得呢?
“拆”除了动迁以外,还可以原拆原还,在老小区拆除后在原址提高容积率新建住宅,增加原居民的居住面积以及公共设施。
规模大的,尤其是临街的小区,等待拆迁。规模小的,背街小巷的房子,拆迁不拆迁就难说了。不要以为每个人都能得到幸福感,有相当一部分老房子因为规模和位置的关系,最终成为城市建设的角,这是极有可能的。对于上述这样的房子,政府不感兴趣,开发商更不感兴趣,所以最终拆迁无望,运气好了,政府给你刷刷墙,路面弄平整,至于说看不见的地方,比如地下管网,楼内线缆,修缮的可能性并不大。此外,停车位、绿化什么的,也没地方啊,所以没法搞。
市中心的老房子老小区的结果如何,大致分为三种情况:永久保留,拆迁,改造升级。这与经济是否发达无关,只是实行的时间不同。经济越发达的地区进行得越快,反之则进展越慢。
永久保留市中心具有地方特色,传承文化价值的古建筑,只能维修复原,不可能拆迁也不会升级。比如上海的石库门,各种早期遗留的洋楼,古镇,具有极强的文化价值。都是受特别保护的古迹,与珍贵文物没有任何区别,所以市中心这一类建筑作为文化遗产,会永远传承保留。
拆迁市中心有一部分老房子,老小区建设凌乱,而且建筑设计不合理,质量很差,想升级改造很困难。比如上海市中心60年代一家人分二三十个平方的老公房,连卫生间都没有,每天还得倒马桶刷马桶。居住在那里不仅生活十分不便,而且房屋严重破损老化,几乎无法修复,升级改造没有任何意义。
还有八九十年代建造的小区,因为建筑技术落后,都是砖混结构,户型老套,根本不适合现代生活。这种房屋建筑材料很差,想改变户型几乎不可能,有的甚至已经开裂走形。象这两类房屋都在城市规划和建设委员会的拆迁规划当中,只是迟与早的事。
上海经济发达,城市建设进度非常快,一般城市无法比拟。但到目前仍然还是有很多已经规划拆迁的老房子老小区,还没有具体实施。这些居户也正翘首以待,希望尽快拆迁改变居住条件,早日过上幸福的生活。
改造升级90年代中后期建设的小区,建筑技术已经相当先进,材料和结构,户型都比较科学合理。这些房屋还可以对户型进行小型改动,以期更符合现代生活方式。只是当时流行平顶,会有开裂漏水现象,再就是没有普及安装电梯,对现在的生活带来很多窘境。尤其是老龄化严重,没有电梯导致老人行动困难。
上海对这一类小区已经开始进行升级改造,首先是将平顶收起改成斜坡顶。无论是从实用防漏水还是市容市貌来说,都有了极大的改观,效果特别明显。下水道加粗加深重新安装,重新设计建造电梯。这些小区经过升级改造后,与现在新建的小区区别不是很大,已经十分宜居了。
市中心的老房子老小区不外乎以上三种结果,特别是第二种情况,这类人目前生活最艰难,居住最不方便。只有全民努力发展经济,才能够加快拆迁进度,早日过上幸福的生活。对于市中心不会大范围迁移的城市,老小区也会越来越贵,价值攀升。
市中心会迁移的城市,原来市中心的老房子和老小区,大概率成为“贫民窟”般的存在。
对于大多数城市来说旧城改造,整体的成本很高,所以政府的最优选择就是把资源投入到其他可快速发展的区域。医和疗资源教育资源迁移,必然会导致城市中心的迁移。
对于老小区的去留问题,其实目前各大小城市的策略大多一致:
统筹推进老旧小区综合整治和有机更新。开展老旧小区抗震加固、建筑节能改造、养老设施改造、无障碍设施补建、多层住宅加装电梯、增加停车位等工作,提升环境品质和公共服务能力。建立老旧小区日常管理维护长效机制,促进物业管理规范化、 社会 化、精细化。
可预见的是,未来除非公共基础设施建设,或者高溢价的大型商住项目,老房子动迁的可能性极小。大概等待它的只能是慢慢老去......
随着城市的发展,市中心的老房子老小区最后的结局会是什么?
一、市中心的老房子在城市中心,有这样一片房子,被称为老城区的“老破小”。这部分老小区是城市最初起步时兴建的房子,随着城市的发展,城市范围越来越来,而这片老房子所在的区域,就成了城市的中心地段。
在市中心区域,是城市中最繁华的地段,是中心商圈辐射范围。有着最成熟的配套,比如交通枢纽站(高铁、地铁、轻轨、公交、出租车集中集散),比如各大银行的分行,比如各大商超(新世纪、永辉、国美、苏宁、盒马等),又比如各大名校、各大医院等,可以说是整座城市中拥有配套最成熟最齐全的区域。而这片老房子与众多现代化高楼大厦并立,成为了城市中心一道别样的风景。
但老房子因为建筑年代久远,房子外观已经破败不堪,显得又破又旧,老小区楼栋经常脏乱差,房子室内格局相对新楼盘新小区也较小,甚至部分老房子都有了成为危房的“潜力”,也难怪被称为“老破小”。
二、“老破小”的结局老小区的老房子确实堪称“老破小”,但它们所处的区域却是这个城市最有价值的区域,那么随着新型城镇化的推进,这片老房子的结局会是什么呢?
首先,少量危房或被拆迁重建。一部分老房子建筑年代太过久远,或已有四五十年的房龄,房子上的青瓦片已经摇摇欲坠,房子下的横梁已难再支撑房子不倒塌。类似于这样的老房子,已经成为了危房,唯有拆迁后重新规划,才能保持城市的更新。
其次,大部分老房子会因为“旧改”而焕发新貌。而大多数的老房子,虽然看似“老破小”,但房龄才三十年左右,房子还能继续居住。针对这类老房子,我国今年要重点推进的“旧改”,或将成为这批老房子的福音。
最后,是“拆”是“改”,都要“因地制宜”。拆,是要推倒了重来,居民也得离开长期居住的地方;而“改”,是小修小补,相对更加温和,也更节约人力物力。对于不同的城市,同样是城市中心,但城市发展的道路不同,城市规划发展的方向不同,对于城市中心老房子的处理办法也不尽相同,究竟是“拆”还是“改”,都需要“因城施策”。
综上所述,城市发展的脚步从未停止,城市更新的步伐也在一直推进,城市中心的老房子处于最有价值的区域,已经影响到城市发展,或被“拆”,或被“改”,总之,都需要“因地制宜”。
你好,很高兴能够回答你这个问题的!
关于市中心的老房子老小区,最后的结局会怎么样的?其实这些问题不用太过于担心的,毕竟在中国房地产八九十年代起步,再过二十多年,这是普遍要面对的问题,是国家应该考虑的。对于市中心,其他的不讲,地肯定是非常有价值的,开发商这边也可以拆迁后进行重新建设的。在有些地方已经在试运行的,就是每平方进行补差价十七元,最后还可以继续进行居住的。现在所有的产权证都是不动产权的,就是除了住宅是你个人的之外,对于地块你后面也有使用权的,所以后期如果小区存在质量问题,就会面临着拆迁重新建设,再进行补差价来分配这样的趋势去规划的!
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